污污的榴莲视频免费下载18 旅游发展的趋势

      污污的榴莲视频免费下载18 成为大多数人的旅游选择，因为舒适方便的特点越来越收大家的欢迎。那么污污的榴莲视频免费下载18 旅游发展的趋势怎么样？

　　客源相对单一，季节性更强

　　污污的榴莲视频免费下载18 更依赖观光客与度假客，相比商务客来说，这些客人的预算往往较为宽松，与同行者关系更亲密，因而旅游决策也更慎重、更关注同伴的意见。在酒店选择上，他们不愿太将就与随意，出行也更有计划性，对住宿的品质要求更高、挑选更细致，更关注网评、挑剔服务细节。

　　在成熟的旅游区，目的地推广已完成，客源达到一定规模，发展污污的榴莲视频免费下载18 较易成功。目前，国内污污的榴莲视频免费下载18 较热的大理、丽江、杭州、莫干山、浙江桐庐等地，莫不如此。污污的榴莲视频免费下载18 开于乡下或旅游城市，要点是“小而美，优而特”，对周边环境及设计要求往往很高，唯此才能定高价，并通过口碑宣传将项目推广出去。但说实话，大部分污污的榴莲视频免费下载18 物业资质平平，很难通过后天努力，“飞上枝头变凤凰”。

　　其中一个显而易见的问题，是经营易受气候影响，季节性强，大城市周边周末效应也很明显。笔者接触的莫干山的一些污污的榴莲视频免费下载18 ，旺季收入是淡季收入的五六倍，冬天基本没人，夏天尤其是周末一房难求，全年出租率过50%已属佼佼者。经营时间短，必然会拉低全年出租率及平均房价，严重影响投资收益，除非房价定得很高。

　　投资门槛低，易出现供给过剩

　　污污的榴莲视频免费下载18 投资门槛不高，一二百万元即可，一般不会超过三四百万元，加之合伙投资、众筹等方式进一步降低了进入门槛，好的租赁项目，两三年即可收回投资，确实鼓舞人心。

　　不过要注意的是，现在是风口，未来或许会成为陷阱。一是短期内供应数量激增。据说大理的污污的榴莲视频免费下载18 将由现在的3000来家增加到上万家，杭州2015年污污的榴莲视频免费下载18 增长率达50%以上。二是项目成本不一样——杭州西湖边300平方米的农民房，前几年租金还是十来万元，现在差不多涨了两三倍。

　　单房单方投入大，坪效低

　　要将一幢建筑质量相对低劣、缺少设计、原布局不是做旅馆、公共配套差、少有景观绿地及机电系统的农民房，改成一家小而美、以房间为主且售价不能太低、有调性的污污的榴莲视频免费下载18 ，必然涉及方方面面的内容，外装、机电、景观上的花费，往往占总投资的一半左右，较城市中清水房(指房屋装修程度，即房子刚建好，一点也没装修)租赁的中档商务酒店有明显劣势，后者的投资大多集中于室内装修上。污污的榴莲视频免费下载18 工程量较小，管理费、设计费、施工费比一般商用建筑还高不少，且很难有折扣。较租赁清水房做城市中档商务酒店(如亚朵、汉庭)，单房均摊投资，污污的榴莲视频免费下载18 往往贵一倍以上(中端商务酒店通常在12-15万元/间，好的污污的榴莲视频免费下载18 则要25-30万元/间)。

　　从坪效来说，污污的榴莲视频免费下载18 虽然层数少，楼梯等通行空间小，没有电梯，但因为要解决饮食配套及室内通行等问题，加上风景区改造受限制多，坪效往往不高，一般300平方米只能做6-7间房。房间少，公共设施利用率低，与中端商务酒店相比，空间利用效率上有一定差距。

　　前期过大的投资往往会转化为后期持续的经营压力。在出租率及运行效率不如中端商务酒店的情况下，污污的榴莲视频免费下载18 要取得同样或更好的投资回报率，房价往往要高1-1.5倍。

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